消基會呼籲不讓成屋契約範本修正如泡影，應(yīng)啟動相關(guān)配套措施。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
消基會呼籲不讓成屋契約範本修正如泡影，應(yīng)啟動相關(guān)配套措施。
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  • 加強對仲介業(yè)者宣導，儘速修正不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載與不得記載事項及不動產(chǎn)委託銷售定型化契約應(yīng)記載事項」
【MyGoNews廖賢龍/臺北報導】行政院消費者保護委員會第7次會議審查通過「成屋買賣定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」訂定及契約書範本修正案，內(nèi)政部2012年10月29日公告（2013年5月1日生效）。但消費者文教基金會呼籲，應(yīng)啟動配套措施，加強對仲介業(yè)者之宣導，並儘速配合修正「不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載與不得記載事項」及「不動產(chǎn)委託銷售定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」方得同步落實，藉以導正成屋交易市場。
 
消基會表示，主管機關(guān)不宜任由購屋者自求多福，應(yīng)啟動配套措施，加強對仲介業(yè)者之宣導，並儘速配合修正「不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載與不得記載事項」及「不動產(chǎn)委託銷售定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」方得同步落實，藉以導正成屋交易市場。

消基會指出，這次修正重點大多數(shù)側(cè)重中古成屋的重要資訊揭露，但從具有拘束力的應(yīng)記載與不得記載事項來看，卻非如此。因為依「消保法」第2條定型化契約的定義，是指以企業(yè)經(jīng)營者提出之定型化契約條款作為契約內(nèi)容之全部或一部而訂定的契約。故修正案的適用對象，自須以有消費關(guān)係的企業(yè)經(jīng)營者與消費者間所成立的契約為適用範圍；因而，建商或擁有多數(shù)成屋的大地主，於建案完工後銷售整批或零星餘屋，始修正案的規(guī)範。

不過，大部分的新成屋，絕大部分不會有漏水屋、輻射屋、海砂屋以及兇宅等情形，故這次修正案，對建商而言，除房屋是否為列管的山坡地住宅社區(qū)部分外，應(yīng)無太大的困擾。因此，該修正案對建築業(yè)者並無太大影響。

至於，媒介居間成屋買賣的不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，亦不因修正案而直接受到拘束。消費者透過仲介而成交者，如因仲介業(yè)者的調(diào)查不實，導致有漏水屋、輻射屋、海砂屋以及兇宅等瑕疵時，只能另因其提供之「服務(wù)」（調(diào)查不實），違反消保法、公平法及不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例等規(guī)定，要求負損害賠償責任；至如一般交易之賣方如非企業(yè)經(jīng)營者，則其所訂的契約，並非消費關(guān)係，就不受應(yīng)記載與不得記載事項的拘束，一旦發(fā)生糾紛，購屋者只能循民事爭訟程序謀求救濟。所以，購屋者只得自求多福，自行參考修正案內(nèi)容要求賣方就各該應(yīng)揭露事項予以逐項表明，以策安全。

消基會指出,這次修正重點為：
 
一、業(yè)者應(yīng)應(yīng)將房屋重要資訊充分揭露
 
（一） 配合實價登錄，應(yīng)記載格局及型態(tài)
 
為配合實價登錄制度的實施，修正案於房屋現(xiàn)狀確認說明書中，增列建物現(xiàn)況格局（以交易當時實際之現(xiàn)況格局為準）及建物型態(tài)（例如公寓、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業(yè)大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農(nóng)舍、倉庫、其他等型態(tài)），以利義務(wù)人申報。
 
（二） 漏水屋之處理
 
房屋現(xiàn)狀確認說明書中，增列□是□否有滲漏水之情形，如有，滲漏水在何處應(yīng)予明列；若有滲漏水處，買賣雙方同意處理方式亦應(yīng)明訂，例如□賣方修繕後交屋，或約定以現(xiàn)況交屋：□減價□買方自行修繕□其他均應(yīng)在現(xiàn)況說明書中載明，以免爭議。
 
（三） 釐清海砂屋檢測標準：
 
2001年的範本，對於海砂屋的標準只有一個，惟事實上，根據(jù)經(jīng)濟部標準檢驗局表示，依據(jù)CNS3090「預(yù)拌混凝土」國家標準，適用於產(chǎn)製及運至工地卸交購方的新拌混凝土。其關(guān)於檢測混凝土中最大水溶性氯離子含量，係為品質(zhì)管制目的，以判斷該新拌混凝土能否符合澆置於工地的依據(jù)。主管建築機關(guān)自1995年6月30日才開始對建築工程實施氯離子含量檢驗。過去卻被引用作為成屋（硬固混凝土）檢測標準，才產(chǎn)生爭議。為避免執(zhí)行困擾，這次修正依建物完工日期不同分別規(guī)定如下：
 
1. 在1995年6月30日以前已建築完成的建築物，參照1994年7月22日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。故此類建物如有是否為海砂屋疑慮時，除買賣雙方另訂外，可參照前揭水溶性氯離子含量容許值，委託鑑定機關(guān)（構(gòu)）進行檢測。
 
2. 在1995年7月1日以後，依建築法規(guī)申報施工勘驗的建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量參照CNS3090檢測標準，容許值含量為0.3㎏/m3。至於，建築物施工階段的氯離子含量檢測資料，可向建築管理機關(guān)申請。
 
（四） 確立兇宅定義：
 
因為「兇宅」並非為法律名詞。法院的見解，卻非常分歧，例如：系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「兇宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質(zhì)之減損，自不得指為瑕疵(臺高院九十年度上易字第四○一號)；10樓自殺墜落於2樓房屋之陽臺，2樓卻成為兇宅（臺高院97年度上字第486號）等不同見解。
 
由於兇宅在成屋（中古屋）交易中常發(fā)生糾紛，本修正案雖仍維持兇宅之認定須在建築物（專有部分）之內(nèi)，發(fā)生非自然死亡者，始為該當。惟瓦斯中毒是否為「非自然死亡」？似不明確。故這次予以增列。
 
（五） 增列列管山坡地住宅社區(qū)資訊
 
順向山坡具潛在滑動的危險性，在林肯大郡災(zāi)變之後，人民對於山坡地建築，是否在順向坡上，顯有疑慮。不過，過去的房屋交易在締約過程，甚少要求賣方提供此項資訊。本次修正，對於山坡地住宅相關(guān)地質(zhì)資料有必要列入建物現(xiàn)況確認書內(nèi)，以達交易資訊公開之目的。故買方必須表明□是□否為市縣政府列管之山坡地住宅社區(qū)。建築主管機關(guān)□有□無提供評估建議資料。所有權(quán)人或其受託人可向縣市政府建築主管機關(guān)申請相關(guān)評估建議資料。
 
二、貸款不足之處理方式，比照預(yù)售屋
 
一般消費者購屋，大都會以貸款方式撥付尾款，本次修正就貸款如有不足部分，參考預(yù)售屋的相關(guān)規(guī)定，修正將貸款不足的原因，細分為（一）不可歸責於雙方時；（二）可歸責於賣方時；及（三）可歸責於買方時，分別訂定規(guī)範，如賣方在廣告或網(wǎng)路標榜房貸幾成而實際有所不足時，消費者自可根據(jù)新修正之應(yīng)記載事項主張權(quán)益。
 
三、完善撥款機制，保護交易安全
 
以貸款方式撥付尾款時，過去亦常有購屋者不當行使終止或撤銷銀行之委託撥款，而衍生交易糾紛。本次修正參考銀行公會所訂之委託撥款同意書範本之內(nèi)容，增列貸款撥付之相關(guān)約定。如買方簽定委託書交付貸款機構(gòu)後，除房屋有確認事項內(nèi)容不實之重大瑕疵者外，不得撤銷、解除或變更貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構(gòu)暫緩或停止撥付貸款，以維護交易之安全。
 
四、公契與私契價格填載題
 
成屋買賣有公契、私契之分，原範本第六條「所有權(quán)移轉(zhuǎn)」第四項第二款規(guī)定得公契的買賣價格：得選擇以＿年度公告土地現(xiàn)值及建物評定現(xiàn)值申報。如此作法顯然為了規(guī)避印花稅之支出，並非妥洽。財政部曾於2003年9月8日以行政函釋：現(xiàn)值申報書填寫「本筆土地契約所載金額」（第7欄）應(yīng)「按照實際買賣契約金額填寫。如經(jīng)稽徵機關(guān)查有積極而直接之證據(jù)，顯示申報雙方通謀而為虛偽意思表示，刻意壓低憑證金額以規(guī)避印花稅情形者，可依稅捐稽徵法第41條規(guī)定辦理。
 
所以，修正將該款「公定契約書買賣價格」填載方式刪除。此後，如再以公告土地現(xiàn)值及建物評定現(xiàn)值填載，已失依據(jù)，雖然，在實價申報登錄初期，政府機關(guān)尚無意予以嚴察，不過，還是要提醒，宜改按實價填載為妥。
 
五、交屋遲延責任及應(yīng)交付文件的修正
 
有關(guān)交屋部分之修正重點如下：
 
（一）增列遲延條款：因可歸責於業(yè)者之事由，未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業(yè)者自應(yīng)交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償消費者因此所受之損害。
 
（二）點交文件應(yīng)包括社區(qū)使用維護手冊：買賣標的物點交時，除應(yīng)將使用執(zhí)照(正本或影本)、使用現(xiàn)況之分管協(xié)議、規(guī)約、大樓管理辦法、停車位使用辦法一併交付外，修正案增列如有「使用維護手冊」亦應(yīng)一併交付。